viviendas a la baja

la banca tendrà que poner sus viviendas a precios reales
luis de guindos, ministro de economía, ha dejado claro que la primera medida que impondrá a la banca será ajustar el precio de sus inmuebles para situarlos en niveles realistas. este ajuste supondrá un duro varapalo para las entidades, ya que se comenta que reducirá el valor de sus activos entre el 30% y el 50% en el caso de las promociones respecto al valor al que las entidades las tienen contabilizadas en sus libros, hasta un 80% en el precio del suelo urbanizado y hasta casi el 100% en el suelo rústico

primero vendrá un ajuste del precio de los activos inmobiliarios de la banca y después llegará el momento de las fusiones entre entidades que no puedan sanearse por sí mismas. el escenario que plantea el gobierno para esta primera etapa prepara un varapalo de alto calado a las entidades financieras: se espera que no se las conceda un plazo superior a dos años para provisionar las caídas de valor, lo que puede llevar a pérdidas a algunas entidades

pérdidas que podrían incentivarse por la intención del ministro de rebajar el valor de los inmuebles de los bancos hasta “niveles realistas”. el precio del suelo rústico perdería prácticamente todo su valor, al otorgarle un valor residual en base a su rendimiento agrícola, y el precio del suelo urbanizable bajaría hasta un 80%. en el caso de las promociones de vivienda la caída de precio se situaría entre el 30% y el 50% respecto a su valor en libros en función del grado de acabado y ubicación

http://www.idealista.com/news/archivo/2012/01/11/0380433-el-gobierno-impondra-un-duro-recorte-a-la-banca-en-el-valor-de-sus-inmuebles?xtor=EPR-76-[boletin_20120113]-20120113-[noticias__01]-[]-[]

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ofrece comprar la casa al contado pero con un fuerte descuento
durante la burbuja inmobiliaria el mercado estuvo plagado de especuladores cuyo producto preferido fue la vivienda sobre plano, que compraban en las fases más tempranas y después vendían más cara cerca de la finalización de las obras y sin llegar a escriturar. eso se podía hacer cuando el mercado era alcista, pero actualmente el mercado es bajista y ese especulador ha sido sustituido por otro personaje: el buitre carroñero, aquel que ofrece comprar la casa al contado pero con un fuerte descuento a los propietarios que atraviesan por serios apuros con la hipoteca

el conocido "pase" (comprar sobre plano una vivienda y vender el derecho a otro comprador más tarde con unas fuertes plusvalías y sin pagar impuestos) fue la operativa más común del especulador inmobiliario. como requería sólo el adelanto de una pequeña cantidad de dinero había especualdores que incluso compraban varias viviendas en una misma promoción para venderlas posteriormente

todo era lubricado por la constante subida de precios que permitía este tipo de negocios del que participaron numerosos españoles como si el juego de la patata caliente se tratara. después de 2008, los que se quedaron con los pisos y no pudieron venderlos pasaron a desfilar por las televisiones explicando cómo no había podido venderlos antes de escriturar y se encontraron pagando varias hipotecas

la transformación

ahora, este "jugador" del mercado no existe, ya que no hay casi viviendas nuevas y sobretodo, porque los precios caen sin parar impidiendo esta operativa. sin embargo, la caída de precios ha dado paso a los buitres carroñeros (ser vivo que consume cadáveres de otros animales y son útiles para el ecosistema al eliminar restos orgánicos y contribuir a su reciclaje)

sin conocerlos, vemos su presencia por numerosos carteles en las calles y anuncios en la prensa. se presentan como el salvador a tus problemas con la hipoteca, prometiendo lo que un vendedor que lleva años desesperado por vender su vivienda desea con más anhelo: dinero en efectivo rápido

y es que, ¿quién no ha visto carteles por la calle que rezan: compramos su casa al contado, en 48 horas"?. evidentemente, no los compran al precio que anuncias tu vivienda, ni siquiera al precio al que se estén vendiendo viviendas por la zona en ese momento, compran con descuentos muy agresivos porque hacen negocios sólo con personas desesperadas por vender su vivienda. sus "víctimas" preferidas son los propietarios que están a punto impagar la hipoteca o incluso los que están a un paso de perder la vivienda a manos del banco

aunque pueda parecer lo contrario, no suelen ser multimillonarios que quieren acumular y acumular casas sino personas con un pequeño patrimonio y que mueven el dinero con rápidez. saben que el mercado está a la baja, por lo que compran con descuentos muy fuertes (20, 30% o incluso 50% más allá de las caídas del 30% que acumula casi cualquier parte de españa desde máximos) e intentan vender lo antes posible como oportunidad antes de que la caída de los precios les pille. son compradores de tiempo, algo que los vendedores desesperados ya no tienen, y en ocasiones también pueden llegar a hacer alguna reforma a pisos en mal estado para aumentar la rentabilidad

el truco, señalan, es no retener el piso más de 2 meses, y eso es precisamente lo que les diferencia de un inversor inmobiliario que puede estar aprovechando la situación actual para comprar a buen precio pero con vistas a alquilar sus activos o a venderlos dentro de muchos años. de hecho, el inversor suele aprovechar las rebajas para comprar los mejores activos -vease lo que está haciendo amancio ortega, fundador de inditex- y no viviendas de cualquier tipo con tal de que el vendedor esté en fase de desesperación

http://www.idealista.com/news/archivo/2012/01/13/0381833-el-especulador-de-viviendas-se-transforma-en-buitre-carronero?xtor=EPR-76-[boletin_20120113]-20120113-[noticias__04]-[]-[]
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las principales “excusas” actuales del banco para no concederte una hipoteca son:

1. “se nos va por porcentaje de tasación”

o dicho de otro modo, no aportas suficientes ahorros. los bancos – excepto si se trata de la financiación de la venta de un piso adjudicado, o de una promotora en la que están pillados – no financian más del 80% del valor de compra, por lo que los ahorros a aportar oscilan entre el 25% y el 30%. si no los aportas a la compra, la respuesta negativa es inmediata

2. “el ratio de endeudamiento es elevado”

el ratio resultante de dividir la cuota mensual de la hipoteca por los ingresos computados (y ojo, que aquí se abre un mundo de posibilidades por los criterios que aplica cada entidad para decidir lo que son ingresos computables y los que no), es superior al 33-40%. o lo que es lo mismo, no se fían de que vayas a poder hacer frente a los pagos mensuales, basándose en tus ingresos y tus gastos (sí, se computan unos gastos teóricos por cada persona dependiente en la unidad familiar, las cuotas de otros préstamos, etc.). capítulo aparte supone la difícil justificación de ingresos de los autónomos

3. “tenemos problemas con tu estabilidad laboral”

si alguna de las personas que solicita la hipoteca lleva poco tiempo en su empresa, tiene un contrato temporal o trabaja en un sector más castigado por la crisis es muy probable que no se tengan en cuenta sus ingresos, con lo que el ratio del punto anterior se ve deteriorado sensiblemente y lleva a los solicitantes al territorio del “no”

4. “el tipo de vivienda que compras no se adecúa a la política del banco”

ésta es una manera fina de decir que no quieren saber nada de cierto tipo de inmuebles, bien por su tipología, calidad o ubicación. si te presentas intentando financiar la compra de una segunda residencia en 4ª línea de playa, donde hay un exceso de oferta y baja calidad de construcción y/o servicios, es muy posible que te encuentres con esta respuesta, o bien que te financien un porcentaje bajo de la compra

¿qué hacer si algún banco te ha dado con la puerta en las narices?

lo fundamental es conocer bien cuál es el motivo de la denegación y sobre todo entender si se debe exclusivamente a un concepto o si por el contrario han utilizado un argumento pero la verdad es que si lo solucionas te van a salir con otro distinto. Hay responsables de bancos que, aunque no lo digan, tienen órdenes de dar las menores hipotecas posibles, por lo que habrá ocasiones en las que la culpa no sea del todo tuya. La lista de entidades que no quieren casi conceder hipotecas actualmente la suelen conocer los expertos, igual que las que sí, por lo que es bueno ponerte en sus manos (visita idealista.com/hipotecas)

después debemos entender si el obstáculo es “salvable” o no. igual somos capaces de aportar más ahorros (por disponibilidad propia o a través de familiares) o bien optar por un inmueble diferente. desde luego lo que no podemos hacer es cambiar nuestra antigüedad en la empresa o nuestro salario neto mensual (¡aunque nos encantaría!)

por último, debemos llamar a diferentes puertas, igual el problema en un banco desaparece para el de enfrente, porque computen los ingresos de otra manera, por ejemplo

http://www.idealista.com/news/archivo/2012/01/10/0379715-los-4-principales-motivos-de-denegacion-de-una-hipoteca?xtor=EPR-76-[boletin_20120113]-20120113-[noticias__03]-[]-[]